房子三年没住需交物业费的法律依据主要来自《物业管理条例》，以下结合法条具体分析：
根据2018年修订版《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”
若房子已收房，业主作为物业权利人，即使未入住，仍需履行合同约定的缴费义务；若未收房（开发商未交付），则物业费由开发商承担，与业主无关。综上，三年未住但已收房的，需交物业费；未收房的无需交。
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房子三年没住的物业费处理存在特殊情况，会影响最终缴费责任，以下为常见情形：
1. 物业服务合同有“未入住减免”特别约定：若合同明确“未入住业主按70%缴纳物业费”，则业主只需按约定比例缴费，无需全额承担，此情形下物业公司不得主张全额费用
2. 因开发商原因未收房：如开发商延迟交房三年，业主未实际收房，物业费由开发商承担，业主无需支付。例如：某业主购房后因开发商未通水电无法收房，三年物业费均由开发商向物业公司缴纳
3. 物业公司未履行服务义务：如小区安保形同虚设、绿化枯死未维护，业主可举证物业公司未达标，要求减免部分物业费，法院可能根据服务瑕疵程度酌减10%-30%的费用。
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房子三年没住时，业主常因对物业费规则不熟悉出现错误操作，以下为常见情形：
1. 直接拒交物业费：部分业主认为“没住就不用交”，直接拒交可能产生滞纳金（按合同约定每日
0.3%-
0.5%计算），甚至被物业公司起诉
2. 未保留未入住证据：未收集水电气记录、物业沟通记录等，协商减免时因缺乏证据无法主张权益
3. 忽视合同条款：未仔细查看物业服务合同中“未入住缴费”的约定，错过协商或诉讼的抗辩依据
若已出现上述错误，建议及时整理现有证据，与物业公司重新沟通；若沟通无果，可咨询律师评估诉讼风险。
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房子三年没住是否需要交物业费，需结合法律规定和实际情况判断。以下为不同情形的详细说明：
1. 若已收房但未入住：需按物业服务合同约定交纳物业费，因业主自收房起即享受公共区域物业服务（如安保、绿化维护）
2. 若未收房（因开发商原因未交付）：物业费由建设单位（开发商）承担，业主无需交纳
3. 若物业服务合同有“未入住减免”特别约定：按约定比例减免（如部分地区或小区约定减免30%-50%）

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